【要义精解】

本条所规定的是承租人迟延支付租金的法律后果。支付租金的义务是承租人的主给付义务，承租人迟延支付的，出租人当然可以确定合理期间催告其支付，如果逾期仍然不支付的，出租人即可以按照本条规定解除租赁合同以为救济。

一、解除租赁合同的要件

出租人依据本条规定解除租赁合同的需要具备如下要件。

第一，承租人已经陷入履行迟延。必须承租人的租金支付义务的清偿期已经届满，而承租人尚未履行其支付租金的义务。所谓清偿期限届满，是指支付租金的最后期限，若虽然支付租金的期限已经届至但是尚未届满的，尚不构成履行迟延。

第二，须出租人确定合理期限予以催告。承租人陷入履行迟延出租人不能直接解除合同，而是必须要确定合理的期限催告承租人，只有承租人过了催告期限仍然没有履行支付租金的义务，出租人始得解除合同。这一点与《民法典》第563条第1款第3项之规定没有本质的区别，无论是基于本条规定还是基于第563条第1款第3项之规定，出租人都须确定合理的期限催告承租人履行其义务，只有逾期承租人仍然没有支付租金的，出租人才有权解除合同。

第三，须承租人于催告期限届满后仍然没有履行支付租金的义务。如果承租人经出租人催告后在合理期限内支付了租金，那么出租人即不得再解除租赁合同。当然出租人请求承租人支付约定的违约金、逾期支付的利息等其他违约责任不受影响。(https://www.daowen.com)

第四，须承租人没有拒绝支付租金的正当理由。若承租人逾期没有支付租金，是基于正当理由那么并不构成违约，故出租人不得解除合同。非但如此，于此情形下承租人亦无须承担支付违约金、逾期利息等其他违约责任。承租人得以拒绝支付租金的正当理由，主要包括依据《民法典》第525条至第528条所规定的履行抗辩权；依据《民法典》第723条规定因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；依据《民法典》第729条规定因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

二、解除权的行使

租赁合同一章并没有关于解除权行使的特别规定，因此应当适用合同编总则分编关于一般解除权的规定。也即出租人只需要单方面的意思表示即可发生解除的效力，合同在解除的意思表示到达承租人或者其他有受领权人处解除。依据《民法典》第565条之规定，承租人若认为出租人没有解除权的，则可以向法院提起诉讼或者依据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁予以确认对方没有解除权。此外，依据《民法典》第565条之规定，出租人亦可以在催告通知中表明，承租人若逾期没有支付租金则租赁合同解除，那么在出租人所定的合理期限届满后，承租人仍然没有支付租金的，租赁合同自动解除。

三、租赁合同解除的法律效果

租赁合同作为继续性合同，其解除的法律效果与一时性合同有所不同。一时性合同解除的具有溯及力，从而应当进行清算，双方当事人互负返还财产的义务。继续性合同解除的则不具有溯及力，合同之效力仅向将来消灭，已经履行的部分继续有效，因此就租赁合同而言，其解除的应当排除《民法典》第566条第1款的当事人双方恢复原状的义务。