【要义精解】

本条规定了物业服务合同和物业服务人的概念。

物业服务合同的双方当事人是物业服务人与业主。“业主”是指全体业主。理由在于：第一，与民法典物权编中关于业主建筑物区分所有权的规定相一致。按照《民法典》第278条的规定，对于制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，使用和筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由业主共同决定。全体业主通过业主大会来选聘和解除物业服务企业或者其他管理人。第二，符合物业服务的特征。物业服务包括提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护，这些内容一般设计全体业主的共有部分和共同利益，单个业主无法代表全体业主订立此类合同。第三，有助于使合同对全体业主产生拘束力。在物业服务合同签订之后，不论单个业主是否参与了该合同的订立过程，均成为物业服务合同的实质当事人，不能以自己并非合同当事人为由作为履行合同义务的抗辩，亦不能单方面变更或者解除合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。所谓物业服务企业，是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体。根据《物业管理条例》第32条的规定，物业服务企业应当具有独立的法人资格。我国对物业服务企业实施资质管理，不同资质等级的物业服务企业只能依据自己的资质水平承接不同的物业服务项目。此外，《物业管理条例》第33条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。(https://www.daowen.com)

本条没有规定“其他物业管理人”的范围。《民法典》第278条、第282条、第284条、第285条、第287条使用的概念是“其他管理人”，应认为与本条“其他物业管理人”的概念内涵相同。由于我国内地的物业管理起步较晚，目前的管理方式较为单一，故吸收国外相关物业服务人理论，规定业主可以委托“其他管理人”管理物业。其他管理人的范围可以随物业服务的逐步发展进行调整，以适应实践的需求。 (26)