【要义精解】
本条是关于出租人权利瑕疵担保责任的规定，与《民法典》第708条所规定的物之瑕疵担保责任共同构成了出租人的瑕疵担保责任。租赁合同出租人的义务是将标的物交付给承租人使用，保障在整个租赁期间内租赁物都能为承租人使用，并且符合合同约定的使用目的。
一、构成要件
（一）须第三人对于标的物享有权利
第三人的权利范围非常广泛，凡是针对租赁物可以阻止承租人对于标的物进行使用，或者对租赁之正常使用造成妨碍的权利都属于这里的第三人权利。可以阻止或者妨碍承租人对于标的物使用的第三人权利主要包括如下几种：（1）所有权。如果租赁物非属于出租人所有，出租人没有获得所有人的授权而擅自将属于他人所有的标的物予以出租的，那么所有人自得基于所有权请求承租人返还标的物，从而导致承租人无法使用标的物。在转租的情形下，若承租人未经出租人同意而擅自转租，或者承租人没有支付租金等导致出租人解除原租赁合同，或者承租人转租租赁物超出原租赁合同期限等原因，所有人请求次承租人返还标的物时，那么原出租人之所有权即为他人之权利。（2）租赁物上存在担保物权。在租赁合同期间，担保物权人实现担保物权的，则可以终止签订在后的租赁合同。那么此时承租人亦无法再继续使用租赁物。（3）租赁物上存在居住权等用益物权的。由于物权具有优先于债权的效力，因此可以排除承租人的妨碍。（4）知识产权。如果租赁物是侵害他人专利权等产品，那么知识产权人可以要求停止侵害行为，从而禁止承租人继续使用租赁物。（5）其他权利情形。所有的民事权利只要能够阻止或者妨碍到承租人对租赁物全部或部分使用的，都构成这里的他人权利。
（二）须第三人主张权利致使承租人无法使用租赁物或者不能正常使用租赁物
如果仅仅是第三人享有权利，第三人不行使权利，或者行使权利并不影响承租人使用的，则出租人均无须承担该条规定的瑕疵担保责任，从而承租人不得主张减少价金或者不支付价金。由于租赁合同是负担行为而非处分行为，故不要求出租人对于租赁物有处分权，因而即使出租人擅自出租他人之物，而所有人知情后并没有主张权利，不要求承租人返还财产，承租人则仍然应当按照合同约定支付租金。同样，虽然第三人主张权利，但是却不影响承租人对租赁物之使用的，承租人亦不得主张权利瑕疵担保责任。例如，租赁物的买受人行使其权利，要求出租人移转标的物之所有权请求，作为出卖人的出租人办理过户登记但是并不要求承租人返还租赁物的，承租人亦不得主张减少租金或者不付租金。再例如，租赁物系侵害他人专利权的物品，专利权人要求出租人等侵权人赔偿损失，但是却并未要求承租人停止使用，承租人仍然不得行使该条规定的权利。此外须注意的是，本条仅仅规定了因第三人行使权利致使承租人“不能对租赁物使用、收益的”，该规定应当进行扩张性解释，不应当仅仅限于不能使用，也应当包括不能正常使用的情形在内。
（三）承租人订立租赁合同时不知道标的物具有权利瑕疵
虽然《民法典》没有明确承租人在订立租赁合同时，知道租赁物有权利瑕疵的出租人不承担该项瑕疵担保责任，但是应当准用《民法典》第613条关于买卖合同出卖人权利瑕疵担保责任排除之规定。依据该条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务。”租赁合同中出租人的瑕疵担保责任，在法律思想上与买卖合同中出卖人瑕疵担保责任、承揽合同中承揽人瑕疵担保责任、建设工程承包合同中承包人瑕疵担保责任完全相同，应当做同样的法律评价，故此应当作同一解释。之所以在承租人明知租赁物有瑕疵时，应当排除出租人的瑕疵担保责任，是因为既然承租人明知有瑕疵，那么其必然会在租金中予以考虑，即按照有瑕疵的租赁物支付相应的租金，从而并不存在双方对价失衡的情形。当然，若承租人在签订租赁合同时虽然明知有权利瑕疵，但是其保留了要求出租人承担瑕疵担保责任的权利的，仍然可以请求出租人承担该担保责任，这是因为此时承租人签订租赁合同是以出租人能够排除租赁物上的权利瑕疵为基础，如通过清偿债务而使抵押权归于消灭等，但是出租人却没有消除此权利瑕疵，故仍然应当承担相应的责任。(https://www.daowen.com)
需要注意的是，本条规定的是权利瑕疵担保责任，权利瑕疵担保责任与物的瑕疵担保责任一样，作为瑕疵担保责任之一种，应当属于过失责任。因此无论是否基于出租人的过失，只要第三人主张权利，且因此导致承租人无法使用租赁物的，承租人都可以主张减少租金或者不付租金。
二、法律效果
（一）承租人减少租金或者不付租金的权利
由于第三人行使权利致使承租人不能使用租赁物或者不能正常使用租赁物的，承租人可以减少租金或者不支付租金。承租人究竟是可以减少租金还是可以不支付租金，若减少租金时究竟可以减少多少，这要取决于承租人之使用、收益的权利所受到的影响程度。若由于第三人主张权利导致承租人完全不能使用租赁物的，承租人可以不支付租金；若承租人只是一段时间不能使用租赁物的，则只能相应地减少租金，即将这一段不能使用期间的租金予以减少而不能完全不支付租金；同样，若第三人主张权利并没有完全剥夺承租人对于租赁物的使用、收益，但是其使用的程度受到了限制，也应当相应地减少其租金，即应当按照所限制的程度确定所应当减少的租金。如果承租人所交付的租金已经超过了减少后所应当支付的租金，或者承租人不需要支付租金的，承租人得以请求出租人返还该部分租金。
由于我国法律上关于瑕疵担保责任的规定不属于封闭性的规范，因此我国法律上瑕疵担保责任的承担，并不影响其他违约责任的承担。故除此之外，承租人尚有其他损失的可以要求承担损害赔偿责任，而如果根本无法使用租赁物构成根本违约的，可以依据《民法典》第724条及第563条之规定解除合同，并要求出租人承担相应的违约责任。
（二）承租人的通知义务
出租人不直接占有标的物从而可能并不知道权利人主张权利的事实，因此难以及时采取相应的救济措施；相反，承租人直接占有标的物从而承租人能够知晓行使权利的事实，因此根据诚实信用原则，承租人应当将其所知晓的第三人主张权利的事实通知出租人，以便出租人采取相应的救济措施，包括提出抗辩，进行和解谈判，等等。若承租人没有履行通知义务，导致出租人因此而受有损失的，则承租人应当承担损害赔偿责任。