【要义精解】

本条是前期物业服务合同与物业服务合同对所有业主均有法律约束力的规定。

广义的物业服务合同分为两类：一类是前期物业服务合同，合同当事人是建设单位与物业服务人；另一类是物业服务合同，合同当事人是业主委员会、业主大会与物业服务人。

第一，前期物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位依法与物业服务人订立的物业服务合同。前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业服务人。该合同对物业服务人与建设单位具有约束力，自不待言。本条规定形式上非属合同当事人的业主也应受合同约束，理由在于：其一，在建筑物建成初期，难以产生符合法律规定的业主大会和业主委员会，也因此无法选出合适的物业服务企业以对建筑物及其设施等进行管理和提供服务。因此，由建设单位先行选择物业服务企业是必需的。其二，业主与建设单位之间存在关于业主受前期物业服务合同约束的合意。根据《物业管理条例》第25条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在销售房屋时，应当向业主明示前期物业服务合同，在与业主签订的房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。业主通过与建设单位签订房屋买卖合同，概括承受了建设单位所签订的前期物业服务合同的债权债务关系。如果业主对前期物业服务企业不满意，可在业主大会成立之后，依照法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。(https://www.daowen.com)

第二，物业服务合同。从广义来说，前期物业服务合同也属于物业服务合同的范畴。但《民法典》采取了狭义上的物业服务合同概念，为与前期物业服务合同相区别，物业服务合同仅指业主委员会、业主大会与依法选聘的物业服务人所签订的物业服务合同。该合同之所以对业主具有法律约束力，是由业主大会或者业主委员会作为自我管理机制的权力机关和执行机关的法律地位所决定的。根据《民法典》第278条第1款的规定，业主依法共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。第280条第1款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。