【要义精解】

本条规定在学理上通常被称之为“买卖不破租赁”。自罗马法以降，“买卖打破租赁”是债法的基本原则，因为租赁合同所产生的法律关系是债之关系，债务关系具有相对性，只能约束合同双方当事人，不能约束合同之外的第三人，而在租赁合同存续期间租赁物所有权发生变更的，由于新的所有人并不是合同的当事人，故其不受原租赁合同的约束。然而近代社会由于房屋的承租人都是社会弱势群体，若允许买卖打破租赁则势必导致承租人流离失所，不能稳定地居住在其所租赁的住宅中。为了保护弱势的社会群体，确保其生活的稳定性，《德国民法典》率先规定了“买卖不破租赁”制度，从而使租赁合同取得对抗租赁物新的所有人的效力，就如同物权可以对抗第三人一样，因此也被称之为“债权的物权化”。后来世界各国纷纷效仿，如今几乎成为一个为世界各国所普遍承认的法律规则，不过多数国家均将买卖不破租赁限制在住宅租赁上，如《德国民法典》《日本民法典》《意大利民法典》等。我国《民法典》则将买卖不破租赁的范围扩大到所有的租赁之上。

就本条适用范围而言，首先，其不限于房屋租赁而是能够适用于全部的租赁合同之中，既包括不动产租赁也包括动产租赁。其次，也不限于因买卖而发生的所有权变动，所有的所有权变动都不影响原租赁合同的继续存续。因此，既包括基于买卖合同、互易合同、赠与合同等法律行为发生的房屋所有权变动的情形，也包括基于继承等直接依据法律发生的所有权变动在内，还应当包括人民法院通过强制拍卖等方式发生的所有权变更。再次，买卖不破租赁的适用前提条件不但需要租赁合同合法有效，而且还需要承租人已经合法占有了租赁物。故如果租赁合同已经生效，但是出租人尚未将标的物交付给承租人的，此时租赁物的所有权发生变动的则该条规定不适用。这是《民法典》该条规定与原《合同法》第229条的区别之处，其立法目的在于，防止原所有人在所有权变动后与第三人通过倒签租赁合同的方法侵害买受人权益。买卖不破租赁的法律后果是新的所有人取得了原租赁合同出租人的地位，因此享有原出租人的权利，负担原出租人的义务。(https://www.daowen.com)