【要义精解】

本条规定的是承租人的特别解约权。

一、承租人法定解除权的要件

其一，具有本条所列举的三种法定情形：（1）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押。（2）租赁物权属有争议。（3）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定情形。

其二，必须因上述原因致使租赁物无法使用。并非具备上述三种情形时承租人均能解除合同，而是必须由于上述情形的发生致使承租人不能使用租赁物。首先，司法机关或者行政机关查封标的物分为两种情形，一种情形被称为“死查封”；另一种情形被称为“活查封”。如果是死查封的话，即不再允许权利人对于查封的标的物再进行使用、收益；而若标的物系租赁物，承租人亦不得再使用租赁物，此时承租人即得以解除合同。在司法机关或者行政机关采取的查封措施是活查封时，则仍然允许权利人对于标的物继续使用、收益，只是不能再进行处分标的物，此时查封的标的物若系租赁物，承租人的使用、收益不受影响，则承租人自然不能依据本条规定解除租赁合同。其次，在租赁物权属有争议时，往往很难直接影响承租人的使用。因为承租人作为标的物之直接占有人，依据《民法典》第462条规定受占有保护，任何人不得以法律禁止的私力侵夺其占有。因此，第三人原则上须通过确认之诉确认其权属后，才能行使所有人返还请求权等权利，在诉讼的过程中是不影响承租人之使用的，因此承租人不能依据该条解除合同。当然法院判决租赁物所有权不属于出租人而系属于第三人，那么第三人得请求承租人返还标的物，此时承租人无法使用租赁物即可依据该条规定解除合同。再次，对于租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定的情形，也需要看是否因此而无法使用。若由于违反了强制性规定，可能并不影响实际使用，比如，由于违反了消防规定，那么行政机关往往会要求限期整改，此时出租人若及时整改使其符合法律的规定，并未影响承租人的使用，或者虽然影响但是时间较短，则承租人不能解除合同，对于影响的期间可以依据《民法典》第723条之规定减少租金。相反，若不能整改并且被要求不得继续使用的，如违法建筑物需要拆除的情形，那么承租人自然得依据本条规定解除租赁合同。(https://www.daowen.com)

其三，上述事由必须是由于出租人的原因所导致的。若上述情形的发生不是由于出租人的原因，相反是由于承租人的原因所导致的，承租人自然不享有解除合同的权利，相反，若给出租人造成损失的应当对出租人承担相应的损害赔偿责任。例如，由于承租人改变了承租的房屋的结构，导致其不符合消防规定，从而被主管机关作出处罚，禁止其进行使用等，承租人即不得解除合同。

二、法律效果

本条所规定的解除权系承租人的特别解除权，承租人无须催告出租人，只要符合上述之要件，承租人即可行使解除权。承租人行使解除权只需要以通知的方式作出即可，在解除通知到达出租人或者其他有权受领人处即发生解除的效果。该解除权行使不排除承租人按照其他规定，要求出租人承担其他违约责任。