【要义精解】

本条规定了业主支付物业费的义务。

业主委员会、业主大会代表业主与物业服务人订立物业服务合同，合同权利义务由业主承受。业主因此有权享有物业服务人提供的服务，但同时也负有物业服务合同所约定的义务，主要义务就是支付物业费。《物业管理条例》第7条第5项规定了业主按时交纳物业服务费用的义务。该条例第41条第1款第1句规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业费包括费用与报酬。费用是指为维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全所产生的支出。报酬是指业主向物业服务人支付的酬金。

业主不得以其将物业交予他人使用而拒绝履行支付物业费的义务，但可以由物业使用人代为履行。物业使用人并非物业服务合同的当事人，除非经由债务承担，物业使用人不负有支付物业费的义务。根据《民法典》第551条的规定，债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。如果物业服务人不同意，业主不能将支付物业费的义务转移给物业使用人。根据《民法典》第523条的规定，业主与物业服务人约定由物业使用人向物业服务人履行支付物业费的义务，物业使用人不履行债务或者履行债务不符合约定的，业主应当向物业服务人承担违约责任。然而，《民法典》第524条赋予了物业使用人代为履行物业费的权利。也即，业主不履行债务，可能导致物业服务人拒绝向其继续提供某项物业服务，从而损及物业使用人的合法利益；于此情形，物业使用人有权向物业服务人代为履行。但是，如果物业服务合同明确约定只能由业主履行的除外。

业主拒绝支付物业费应基于正当理由。一般而言，在物业服务人未按照约定和有关规定提供服务的情形下，业主得行使同时履行抗辩权，有权拒绝支付物业费。比如，物业服务人不履行维护小区治安管理的义务、不履行卫生清洁的义务等，给业主造成重大影响的，属于不履行合同的主要义务；于此情形，业主可以主张同时履行抗辩权，不支付物业费。然而，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得拒绝支付物业费。业主无正当理由拒绝支付物业费的，应承担违约责任。业主未接受或者无须接受相关物业服务不属于拒绝支付物业费的正当理由，原因在于：第一，根据《民法典》第273条第1款的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。即便业主放弃物业服务，也不得拒绝履行支付物业费的义务。第二，物业费主要是公共性服务收费，主要用于维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序以及采取合理措施保护业主的人身、财产安全。个别业主未接受或者无须接受相关物业服务，对物业费的支出不产生太大影响。第三，业主对其专有部分的权利的行使与共有部分密不可分。事实上，每一个业主都从物业服务人对共有部分的善管中获益，未接受或者无须接受相关物业服务的主张难以成立。(https://www.daowen.com)

业主应当按照物业服务合同的约定履行支付物业费的义务，如果不支付物业费，应当承担违约责任。然而，很多情况下，业主没有支付物业费可能出于遗忘，如经提醒就会履行义务。如果不经通知，物业服务人就直接向法院起诉，要求业主承担违约责任，无疑是不妥当的。于此情形，本条第2款设置了“催告”作为前置程序。催告是指债权人提请债务人履约的通知，只有经过债权人催告后，债务人才承担逾期责任。据此，物业服务人须先催告业主在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人才可以提起诉讼或者申请仲裁，要求业主承担违约责任。

在业主拒绝交纳物业服务费的情形下，部分物业服务企业以停止供电、供水、供热、供燃气等方式进行催交。针对这种情况，本条第3款明确规定，物业服务企业不得采取此类方式催交物业费。根据《民法典》第654条和第656条的规定，供用水、气、热力合同，只有在使用人逾期不支付费用，经催告，在合理期限内仍不支付费用和违约金的，供用人才可以按照国家规定的程序中止供用。物业服务企业虽然代收代缴电、水、气、热力费用，但并非供用人，即使业主没有交纳物业费，物业服务企业也无权停止电、水、气、热力的供用。