【案例事实与裁判】

2009年9月11日，康某与李某等签订《租房合同》，李某等将其所有的位于兴仁县房屋（该房产为李某等共同共有，建造于2009年）负一楼及一、二楼前后约1800平方米的框架房出租给康某作商业经营场所之用，该合同主要条款：“第2条：租赁期限十年，自2009年11月15日至2019年11月15日止。第3条：自2009年11月15日至2014年11月24日期间的租金为每年148000元，2014年至2019年11月15日每年租金为178000元。第7条：除不可抗力外，李某等和康某双方应严格遵守本合同条款。如李某等违反本合同条款应向康某支付违约金捌拾万元（800000元），违约金不足以弥补损失的，李某等还应就不足部分承担赔偿责任。”租房合同签订后，康某在承租的房屋内经营家具、家纺生意，并于2009年11月13日在兴仁县市场监督管理局办理了个体工商户营业执照，经营者为康某。2014年1月1日，康某友出资60万元与康某合伙经营兴仁县皇玛家居，2014年5月25日，康某在兴仁县市场监督管理局办理了个体工商户营业执照的注销登记手续。2016年6月20日，因下暴雨，涉案房屋负一楼地面渗水，致负一楼展厅第二次受淹。经原告申请，一审法院依法委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对涉案受损货物及屋内装修的经济损失进行评估鉴定，2016年11月，该司法鉴定所作出《价格鉴定报告》，鉴定价格结果为：评估2016年6月20日受淹展厅装修损失173466元，受损家具损失415396元，合计588862元，产生鉴定费23000元，2017年6月23日，又因下暴雨，涉案房屋负一楼展厅再次受淹。该次展厅及家具受淹状况均与2016年6月20日展厅及家具受淹状况一致。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。李某等将其共同所有的房屋出租给康某，康某承租该房屋后又与其合伙人康人友合伙经营皇玛家居，从事家居经营销售，事实清楚。依照《合同法》第44条第1款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。康某作为租赁合同的签订主体，其对涉案合同具有利害关系，诉讼主体适格。

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人的基本义务有两项：一是交付租赁物；二是在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，即出租人的物之瑕疵担保责任。出租人瑕疵担保责任不同于出卖人瑕疵担保责任，具有持续性，及于整个房屋租赁合同期限内。本案的涉诉房屋地处低洼，地下室未按规范要求作防水处理，一旦排水沟有积水，整个墙面都会有大量漏水，因此该地下楼层不具备防水功能，康某在租赁涉案房屋遭受第一次水淹后，因再次水淹造成新的损失是否属于出租人的担保责任范围是本案的关键。涉案租赁合同一直未解除，出租人的担保责任在整个租赁期内均存在的，水淹时间发生期间虽系暴雨季节、排水沟道被堵、房屋防水功能不全等原因导致，可能涉及第三方侵权，但在租赁期限内导致屋内损失的责任应由出租人承担，康某有权基于租赁关系要求被告房承担瑕疵担保责任。2014年6月27日，涉案房屋负一楼第一次被水淹后，康某明知被告方在未对被淹房屋负一楼采取防水、排水整改、修复措施排除再次发生水淹事件隐患的情况下，又将货物再次存放于涉案房屋并未对涉案房屋进行装修，也具有明显过错。故结合本案实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及租金收益情况综合评断，经贵州皓天价格评估司法鉴定所评估，涉案房屋负一楼受淹展厅装修及受损家具的损失合计588862元，一审法院认为被告方对上述财产损失应承担60%的责任，即588862元×60%=353317.2元，康某自行承担40%的责任为宜。

康某承租李某等的涉案房屋，按照《租房合同》约定，康某、皇玛家居应当支付2016年9月15日至2017年9月15日期间的房屋租金。对于康某主张被告赔偿其因涉案房屋质量问题导致房屋不能使用面积部分的房租损失28120元，因康某并未提交证据证明涉案房屋的质量问题导致其在承租期内不能利用涉案房屋进行经营，故对其此项请求不予支持。(https://www.daowen.com)

《租房合同》第7条规定，被告方违反本合同条款应向康某支付违约金800000元，但由于涉案损失的产生系双方原因导致，不能归责于一方的违约行为，因此对康某请求被告方支付其违约金10万元的诉请，不予支持。

一审法院判决：限被告李某等于本判决生效之日起10日内赔偿原告康某财产损失353317.2元；驳回原告康某的其余诉讼请求。

被告李某等不服一审判决，提起上诉。二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。