涉嫌违反承诺升值回报的广告禁止行为

由于在广告营销型房地产众筹模式下，地产公司不仅为了通过吸引眼球从而达到广泛推广的效果，而且试图对外传达“众筹房产＝购买金融理财产品”（房地产开发企业与某些有资质的网络平台合作）意思来模糊销售房产的本质，从而规避法律法规对房地产广告宣传方式的限制。因此，不少地产公司会主动在宣传广告上标明“投资回报率×××”“每年回报×××增长”“预期年化收益×××”等字样。

根据2015年9月1日施行的《中华人民共和国广告法》（2015年修订）第二十六条，已明确禁止房地产广告含有升值或者投资回报的承诺等内容。若作为广告主的房地产开发企业涉嫌违反上述规定，行政主管部门将依据具体情形作出罚款或吊销营业执照，撤销广告审查批准文件、一年内不受理广告审查申请等处罚。此外，《房地产广告发布暂行规定》第十六条也规定了房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。若违反该规定，房地产开发企业除了需要承担责令停止发布和罚款的行政责任外，还有可能面临与多名购房者产生民事诉讼纠纷并承担相应的法律责任的后果。(https://www.daowen.com)

其次，即使这种众筹营销推广不认定为违反国家房地产广告宣传的有关规定，那么即便作为一种金融理财产品销售也应当遵守有关文件的规定。根据《中国银监会关于完善银行理财业务组织管理体系有关事项的通知》（银监发[2014]35号）规定，金融产品销售行为不得提供含有刚性兑付内容的理财产品介绍；销售文本中出现收益率或收益区间字样的，应当在销售文件中提供科学、合理的测算依据和测算方式，并提示客户“预测收益不等于实际收益，投资须谨慎”。正如前文提到的例子，即便对外宣传标语加上“预计”一词，但如果未能在官网上（或其他形式的销售文件上）提供科学合理的测算依据和方式，也不排除被银监会及其派出机构认定违规开展理财业务的，面临按照“违反审慎经营规则进行查处”的经营风险。