一、问题的提出

我国对于夫妻财产实行婚后所得共有制，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产归夫妻共同所有。在婚姻关系存续期间，夫妻对于共同所有财产平等地享有占有、使用、收益以及处分的权利。当夫妻双方出卖、出租及赠与属于夫妻二人共同所有的动产及不动产时，应平等协商达成一致的意见。夫妻任意一方在知道另一方处分共同所有的财产时，却未作出否定表示，应视为同意。但是，实践中会出现夫妻共同买房，但是登记在一方名下的情形。后来，一方瞒着另一方将房屋卖给了第三人，此行为的效力如何？这让法律在价值判断上，陷入两难：一方面夫妻单方处分共有房产，也就侵害了另一方的权利，对于另一方的权利应予充分保护。另一方面，如第三人是善意，对其合理的信赖利益亦有保护的必要。在司法实践中因裁判者的理解不同，也造成类似案件的审判结果也不尽相同。

在夫妻单方处分共有房产时候，法律对夫妻一方的保护途径体现在：认定处分行为无效，赋予另一方以追回权。最高人民法院《民通意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”

对于保护第三人合理的信赖利益，有两种途径。途径一：确认无权处分人与第三人签订的合同有效。这种途径在立法上是通过限制共有人以不同意或不知道为由进行抗辩的方式实现的，如最高人民法院《婚姻法解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”途径二：通过善意取得制度使第三人直接取得房产的所有权。《民通意见》第八十九条并没有对部分共有人擅自处分共有财产认为绝对无效，其同时规定：“但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《婚姻法解释（三）》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”从对共有人追回权限制的角度进一步强调了第三人善意取得房产的条件。(https://www.daowen.com)

但在司法实践中，上述情况的认定容易混淆，并且经常出现争议，所以下面的内容，进一步对上述法律关系及其规定做一个梳理，明确它们的适用情形，有助于杜绝法律适用的随意性。