善意取得与私自处分合同的效力之间的关系
虽然善意买受人有机会取得房屋所有权，但私自处分者与其订立的合同效力如何也是一个存在争论之处。善意取得制度解决的是物权归属之问题，合同效力是债法领域的问题，两者应有所区别。[8]因此只要满足善意取得的条件即可善意取得，并不依赖于合同效力。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”与此同时，《买卖合同司法解释》第三条也规定了：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”这两条法律和司法解释往往被认为存在冲突，但其实不然。笔者认为二者非但不冲突，且后者可视为对前者的补充说明。
无权处分合同，如果权利人予以追认，则该合同为有效合同，双方按约履行，自然也不存在善意第三人的问题。但法条不能推导出权利人不追认，合同就无效的结论，《合同法》在此处也没有说明。而《买卖合同司法解释》所表达的意思有两点：第一，买卖双方不能主张无效，不代表其他权利人不能主张无效；第二，如果允许缔约其中一方主张无效，则剥夺了其他权利人追认有效，和出卖人嗣后取得处分权从而使合同有效的权利，这就与《合同法》的立法目的相违背，也不符合意思自治原则。
从法理上分析，在物权行为模式下，法律行为被分为负担行为（无因行为）和处分行为。负担行为的效力不受处分权的影响，即无权处分人签署了合同，就应当承担违约或者赔偿责任。因此无权处分的合同，负担行为有效，而处分行为效力待定。如果处分行为获得处分权人追认，或者无权处分人取得了处分权，则该处分行为也有效，合同即完全有效，双方履行合同，就不存在善意取得的问题，反之，则可能需要适用善意取得制度。
二手房买卖中的诸多问题，大体离不开公示公信制度和善意取得制度间的摩擦，在实践中，需要考虑的因素还有很多，可能发生的情形也更为复杂。文中所及，难免挂一漏万，权作抛砖引玉，恳请各位律师同行批评指正。
[1]张育泉、谢昕，广东法制盛邦律师事务所。
[2]参见[德]拉伦茨：《德国民法通论》（上册），王晓晔等译，法律出版社2003年版，第58-60页。
[3]全国人大常委会法制工作委员会编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社2009年版，第95页。
[4]参见刘贵祥：“论无权处分和善意取得的冲突和协调——以私卖夫妻共有房屋时买受人的保护为中心”，载《法学家》2010年第5期。
[5]参见梁慧星：《梁慧星教授谈买卖合同司法解释》，载中国法学网http://www.iolaw.org.cn/showarticle.asp？id＝3531，最后访问时间2015年3月23日。
[6]参见程啸：“论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义”，载《法商研究》2010年第5期。
[7]参见最高人民法院物权法编写小组：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第328-329页。
[8]参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第77页。