善意取得制度的适用

夫妻一方擅自将共有房屋卖给第三人，不管事后有没有取得另一方的追认，至少他们之间所签订的房屋买卖合同是成立的，至于第三人能否取得该房屋的所有权，则涉及下面要探讨的另一个问题：善意取得制度。

动产适用善意取得制度的前提条件是动产物权的占有人与所有权人不一致，那么于不动产而言，由于不动产物权的公示方法为登记，而非占有，所以在判定不动产是否适用善意取得制度时，应着重考量登记权利人与实际权利人是否一致。在不一致的情况下，登记权利人处分该不动产，第三人相信登记权利人就是不动产之所有人，第三人的信赖利益由此产生，在第三人经过登记程序取得该不动产所有权后，第三人的信赖利益自应当予以充分保护，这也是我国物权法将善意取得适用于不动产的最充分理由。

在前述三种夫妻单方处理房产的情况中，第一种和第三种情况中，出卖人处分夫妻共有财产都是以夫妻双方的名义，第三人与出卖人发生交易也不是基于对登记簿和权利外观（房产证）的信赖，不符合善意取得制度的立法目的和构成要件。只有第二种才具备《物权法》第一百零六条和《婚姻法解释（三）》第十一条规定的善意取得制度的适用条件。即共有房产登记在夫或妻一方名下，登记权利人将房产转让给第三人时，才有适用的可能，只有这种情况中的第三人才是信赖物权登记而与出卖人发生交易关系。此种情形下，如果房产已经转移登记在善意第三人名下，善意第三人可以根据善意取得制度取得房产的所有权。

那么，如何认定“善意”，也是司法实践中争议较多的一个地方。(https://www.daowen.com)

在司法实践中，出现以下几种情形之一的，一般应当认定第三人是善意的：第一，转让人是权属证书上记载的所有权人，受让人完全相信了权属证书的记载并支付了合理的价格；第二，处分人没有出具夫妻另一方的书面证明，仅是口头向第三人表示夫妻另一方同意对该财产进行转让。通过考虑多种因素，如：是否支付合理对价、交易场所的选择、交易时间的认定、受让人与出让人的熟悉程度等来判断受让人是否是善意的；第三，权属证书上记载的所有权人是配偶另一方，而不是处分人，出让人又出具了虚假的授权委托书、身份证明等证据用以证明其享有对该物的处分权，且受让人相信了此证明而与处分人为交易行为。

而在善意的举证责任分配上，第三人需要证明处分人是权利证书上记载的权利人，对于已婚的处分人，第三人应证明其已经征求过夫妻另一方的意见，并且该方给予了肯定的答复，他与处分人的交易完全是合法、合理的，在物的权利上没有任何瑕疵。如果夫妻他方主张第三人主观上是恶意的，也就是说第三人知道该房产是属于他们夫妻的共同财产抑或是第三人应当知道该房产是他们的共同财产，也就是说第三人在这次交易行为中存在过失，对这一主张应由夫妻他方承担举证责任。