涉讼房屋的实际出资人
借名买房最核心的内容是：房屋的实际出资人一定是借名人。法院在审理该类案件时会着重调查房屋的实际出资问题。笔者代理的本案中涉讼房屋从购买之日起应付的购房首期款、每月需偿还的房屋银行按揭贷款及实际入住后产生的水电费、煤气费和物业管理费等都是由借名人和第三人以夫妻共同财产实际支付的。借名人向法院提交了相关的转账记录以及缴费凭证等。前述大部分款项都是第三人支付的，但第三人不想承认借名买房的事实，故意辩称他的所有收入都是经营家族生意所得，所有转账存款都是出名人的。
一审法院在未对案件的基础法律关系，包括借名人夫妇的离婚纠纷及家族生意经营权纠纷进行充分了解的情况下，就以第三人支出款项用于购买涉讼房屋不能排除三人之间存在借贷或赠与、委托代理的可能为由，对借名人的主张不予支持。而在广州中院审理的案例中，借名人出示给法院的证据与笔者代理的案件类似，二审法院认为：本案中，虽然涉讼房屋登记在出名人名下，但上诉人不能否认出名人代为签署涉讼房屋《商品房买卖合同》，但自购房后至今长达5年时间上诉人与出名人均未管理、使用过该房屋的事实，也不能否定借名人占有使用该房屋且涉讼房屋相关的购房认购书、买卖合同、购房发票、产权证原件均由借名人保管的事实。上述每一项事实孤立来看，均不足以证明借名人为涉讼房屋的实际所有人，但综合来看，借名人在一审期间提供的证据，贯穿购房合同的签订、履行及涉讼房屋占有使用等各个环节，可以互相印证。故二审法院支持了借名人的主张。
笔者代理的该案中，一审法院在未查明案件事实的情况下，就驳回了原告的诉求。结合本案的事实，笔者认为本案一审没有把握案件的焦点进行审理。在当事人没有借名买房协议的情况下，本案焦点在于谁是实际出资人。原告朱某提供了第三人梁某的转账记录，且转账的时间是夫妻关系存续期间，该证据足以证明购买涉案房屋的财产是朱某和梁某的夫妻共同财产。梁某和范某对该财产的性质提出异议，认为梁某购买涉案房屋的财产属于范某，应由范某进行举证。但是，一审法院在对此关键问题没有查清的情况下，草率定案。
基于上述分析论证，针对借名买房纠纷的证明要点，笔者就借名人在该类案件的举证策略提出以下几点建议：
1.通过提供涉案当事人签署的合同、协议等证明其借名买房的事实；
2.通过提供银行流水证明购房款、房屋贷款的实际出资人，证明其借名买房的事实；
3.通过提供社区、村居委等出具的相关证明确认房屋的实际使用人，证明其借名买房的事实；(https://www.daowen.com)
4.通过提供缴纳水、电、煤、气、物业管理等费用的银行流水、缴款单据等，证明其借名买房的事实；
5.通过对出名人的经济情况进行评估，证明出名人无法实际支付购房款及贷款的事实。
法院对案件的审理坚持“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。笔者认为，律师在处理相关案件时应当先梳理出紧密的举证逻辑，然后对待证事实的真实性作充分的举证，方能更好地维护当事人的合法权益，从而获得法院支持。
[1]李小非，北京市盈科（广州）律师事务所。
[2]参见广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第931号。
[3]参见广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第2168号。