需要厘清和实质审查的不动产登记申请资料
《不动产登记暂行条例》第五条规定，“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”由《不动产登记暂行条例》第五条的规定可见，有了第五条项下（一）至（九）项农村集体不动产物权的登记，就必然会产生因土地减少而相应发生的注销登记、变更登记或转移登记等，因此，法律法规及《不动产登记暂行条例》的实施细则就因此而需要确定当事人所需要提供的必须的不动产登记申请资料的法定义务。但是，《不动产登记暂行条例》第十六条仅原则性地规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”该条第一至第五项申请材料，相对容易理解并取得，但第六项所规定的法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料，到底是指哪些材料或者至少应当包含哪些基本的申请材料呢？显然，《不动产登记暂行条例》没有给出一个标准的、具备可实施性的答案，并再次将问题遗留给了《暂行条例》的实施细则。在此情况下，因《物权法》第二十一条早已规定了：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”《不动产登记暂行条例》第二十九条也相应规定了：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。”
无论是当事人的过错应给予他人的赔偿，还是不动产登记机构因登记错误应当承担的赔偿责任，都会产生并且现实登记过程中每天都在发生着的当事人与当事人之间因不动产登记而发生的民事纠纷、当事人与不动产登记机构因不动产登记而发生的纠纷，因此，不动产登记机构的执行部门、执业律师以及审判机关等也需要且不断地对农村集体不动产权利变动所需要具备的申请资料、审查范围、审查责任、赔偿标准等予以深入细致的研究。
城市农村集体土地的开发改造活动及现实其他活动也带给不动产登记许多需要解决的法律疑难问题，如“城中村”整体改造方式。
在政府对“城中村”“农村旧貌”整体改造的要求下，由于农村集体组织缺乏整体改造建设资金的来源，于是，便以自己拥有土地所有权的超过50％以上的集体建设用地和宅基地建设用地作为“对价”交换条件，换取房地产开发商分期投入的改造建设资金，重新改造建设农村村民的宅基地房屋及集体经营性房屋。改造建设完成之后，全体村民及村集体所剩余的宅基地建设用地和村集体建设用地占地面积已不足整体改造之前的50％（有的村甚至不足40％），永久的丧失了其余超过50％以上的农村集体土地的所有权。不动产登记机构被迫仅凭政府主管部门的一纸农村整体改造方案的行政批文（并非市政府的土地征收决定书），一瞬之间就将原农村集体所有的土地演变成为国家所有的国有土地，并主要用于商品房开发建设用地。
因此，不动产登记的疑难问题之一是：不动产登记机构应当要求农村集体组织权利人提供哪些及应当审查哪些申请材料呢？
笔者认为，农村集体组织权利人提供的申请材料，应当包括但不限于：
1.市政府国土规划部门对农村集体组织招标的村整体新规划建设方案预批复批文或建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；新规划建设方案内容应当包括：农村自己保留部分的占地面积、总建筑面积、全体村民回迁安置面积、独立配套设施面积、村集体经营房屋建筑面积；放弃村土地所有权的占地面积、总建筑面积、独立配套设施面积等；
2.村集体组织的土地所有权凭证或不动产权证书；
3.与上列新规划建设方案预批复放弃土地所有权占地面积、占地位置相一致的、本文第二章所列的农村集体土地所有权权利人签名通过的有效决定文件；
4.改造用地范围内的现有村集体土地上的房屋所有权、停车位所有权等不动产人员名单；
5.改造用地范围内的村集体组织的房屋所有权证书或不动产权证书；改造用地范围内的村民房屋所有权证书或不动产权证书；
6.村集体组织土地所有权人与集体土地上的全部房屋所有人及各户代表、停车位所有人等签订的原有房屋建筑物拆迁回迁安置补偿合同，或原有房屋建筑物拆迁、弃产货币补偿合同；合同内容应当包括但不限于：原有房屋的总建筑面积，回迁安置总建筑面积或产权弃权货币补偿金额，延期回迁或不能回迁时的赔偿标准等。(https://www.daowen.com)
笔者认为，上列申请材料缺一不可。例如第六项材料，如欠缺一份，已经登记的宅基地房屋所有权就受到物权法的严格保护，不受任何人、机构的侵犯。即使农村集体组织向人民法院提起诉讼，人民法院也不予受理。又如第三项材料，如果欠缺或无效，都失去了农村集体组织土地所有权人放弃其土地所有权的法律文件支持基础。
不动产登记的疑难问题之二是：登记机构受理不动产登记之后及批准登记之前，是否还需要在村内公告？
笔者认为，《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”所以即使申请人交齐了登记机构需要的申请材料，登记机构受理不动产登记之后，也应当对照房屋等不动产权属人的名单进行现场查验，并且在村内现场多处发布公告。公告后才能准确的获悉是否存在暂行条例第二十二条第一、二项等规定的不予登记的情形。
不动产登记的疑难问题之三是：不动产登记机构受理申请后应当如何办理登记、何种登记？
《不动产登记暂行条例》第十四条第二款规定，“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的……”据此，笔者认为，应当区分先后按以下程序分别进行注销登记：
第一，根据上列第六项当事人签订的原有房屋建筑物拆迁回迁安置补偿合同或原有房屋建筑物拆迁、弃产货币补偿合同，结合村民房屋已经拆除的事实，先办理村民房屋所有权注销登记或集体房屋所有权注销登记。
第二，结合村集体土地上房屋及建筑物已经全部拆除的事实并根据上列第一、二、三项申请材料，再一并办理村集体放弃的宅基地建设用地使用权、村集体建设用地使用权、村集体土地所有权的注销登记。
第三，将村集体组织权利人放弃的原土地所有权面积，同时登记为国有土地所有权。
第四，待村集体改造新建的宅基地房屋或村集体经营房屋分期建成并通过竣工验收备案后，再分期办理新建房屋所有权的设立登记。登记后的国有土地所有权，方可依据有偿出让使用程序，招标或拍卖国有建设用地使用权。
如果不动产登记机构、律师和司法审判机关对上述农村集体所有的土地及其上盖房屋决定权主体、行使决定权应必备的法律文件、申请不动产登记所需的申请材料等法律文件形成了法律共识，并且通过《不动产登记暂行条例》行政法规的补充修改所确立，那么，今后有关村民以改造、买卖、赠与抵押等方式处分其不动产物权的登记疑难法律问题，也具有明确的法规依据。
[1]许奋飞，广东君厚律师事务所。