将该类合同认定为“效力待定”性质（即为可变更或可撤销的合同）为宜

所谓合同的效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律约束力。《合同法》除了规定合同无效的情况之外，同时也确立了合同效力待定制度。严格意义上的效力待定合同是指《合同法》第四十七条规定的“限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同”、第四十八条规定的“表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同”和第五十一条规定的“无权处分合同”，该等合同因欠缺合同有效的必要条件而处于不确定状态，但经权利人追认后可以生效。广义上的效力待定合同也包括可撤销合同，“所谓可撤销合同又称可撤销、可变更合同，是指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，法律允许撤销权人通过行使撤销权而使已经生效的合同归于无效”。可撤销合同包括因重大误解订立的合同；显失公平的合同；因欺诈、胁迫而订立的合同和乘人之危的合同，此类合同的效力也处于待定状态。前者即严格意义上的效力待定合同，其效力取决于权利人的追认，而后者即广义上的效力待定合同，其合同效力在于权利人在法律规定的时间内没有行使撤销权。

可变更或可撤销合同，在未被撤销前为有效，当出现法定条件时才被否定。“由于可撤销合同主要涉及当事人意思表示不真实的问题，而当事人意思表示是否真实，局外人通常难以判断，即使局外人已得知一方当事人因意思表示不真实而受到损害，然而当事人不主动提出撤销而自愿承担损害的后果，法律也应允许这种行为有效。所以，法律要将是否主张撤销的权利留给撤销权人，由其决定是否撤销合同。对此类合同的撤销问题，法院应采取不告不理的态度。”就本议题而言，当出现以下情况，一旦权利人行使撤销权，法院可判定合同撤销，合同自始没有法律效力：（1）债务人提出申请；（2）法院审查符合《合同法》第五十四条规定的情况；（3）申请时间在法律规定的一年期限内。对于撤销合同，法院不宜主动依职权认定合同无效，即使出现不平等的情况，也是权利人自主处分权利的范围。“效力待定合同制度的确立不但可以减少无效合同，达到鼓励交易的目的，而且保护了权利人的利益，兼顾了相对人的利益。”

综上所述，不论债务人以出具委托书给债权人出售房屋的形式，还是签订买卖房屋合同的形式作为借款保证（或条件），债务人不能以该内容属于流质抵押为由申请法院判定合同无效。法院更不应主动依职权认定合同无效。法院应告知债务人可依《合同法》第五十四条，申请变更或撤销房屋买卖合同，并以“一般为有效，特殊为无效”的原则处理。(https://www.daowen.com)

[1]邓国荣，广东明和理律师事务所。