法律适用的问题

根据《合同法》的规定，认定合同效力只能适用全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据。而《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为地方性行政法规，依法不得作为判断合同效力的依据。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定的出租最高年限为同类用途国有土地使用权出让的最高年限，但其他诸如《土地管理法》《城市房地产管理法》《国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规只规定了出让期限，并未规定出租期限，而《合同法》规定了所有租赁合同的最高年限为20年，因此如何认定租赁期限效力的适用法律问题也值得大家思考。

另外，在司法实践中，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，对这类合同纠纷应先经行政前置程序处理后，才能对合同财产纠纷提起诉讼。广东省高级人民法院这一指导意见的目的是先由行政部门对土地及房屋是否违法、是否可以补办审批手续、是否可以保留使用、是否需要拆除等一系列问题依法进行处理后，法院再据此对民事合同纠纷进行处理。这样可以避免在未经行政部门处理而法院判决合同无效后，行政部门又同意其补办或完善相应法律手续变成合法而产生的矛盾，避免因有新证据需要再审浪费诉讼资源。因此，个人认为该意见有其合理性，但实际上每个法院执行不一，有些受理有些不受理，应在司法中予以统一。(https://www.daowen.com)

[1]张育泉，广东法制盛邦律师事务所。