四、结语

营销推广型房地产众筹为了使房地产开发企业达到营销的目的，其广告营销方式和内容必须符合《广告法》以及地方房地产广告类强制性规范。消费型房地产众筹中因涉及商品房政策的特殊性，看似是对未来优惠购房资格的众筹，实质上仍以获得房屋所有权为最终目的。投资众筹模式因其商业上的创新性和合理性，会成为未来房地产众筹发展的主流，但应多加注意对其中风险的控制，特别是刑事法律责任的规避。总之，房地产众筹作为一种新兴的房地产商业模式，其创新性和利好性毋庸置疑，随着政策的开放、大众投资心理的变化和资金监管制度的完善将有更好的发展。

[1]向春兰、张逸超，广东胜伦律师事务所。

[2]赵艳春：“房地产众筹面临法律风险”，载《第一财经日报》2015年6月。

[3]众筹的参与者一般由发起人、认筹者、平台三方共同构成。在房地产众筹的语境下，常见发起人为房地产开发企业，认筹者则为房产项目的投资者或消费者，平台方属于融资或中介角色。(https://www.daowen.com)

[4]房产贷款众筹简单来说就是让投资者筹钱借给借款人，而这笔借款是有房产作抵押担保的。由于目前这种模式在国内还未兴起且篇幅所限，故笔者暂不做讨论。

[5]《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》第九条：“股权众筹融资是指通过互联网形式进行公开小额股权融资的活动”；《中国证监会办公厅关于对通过互联网开展股权融资活动的机构进行专项检查的通知》明确：“股权众筹融资主要是指通过互联网形式进行公开小额股权融资的活动，具体而言，是指创新创业者或小微企业通过股权众筹融资中介机构互联网平台（互联网网站或其他类似的电子媒介）公开募集股本的活动。”

[6]《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”

[7]《刑法》第一百七十六条规定：“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”

[8]《刑法》第一百九十二条：“以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产”；《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“（1）不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金的；（2）不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金的；（3）不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的；（4）以投资入股的方式非法吸收资金的；（5）以委托理财的方式非法吸收资金的；（6）利用民间‘会’，‘社’等组织非法吸收资金的……”