关于农村集体经济自留（自用地）出租的效力问题

对农村集体所有的土地，一般分为农用地、建设用地[即经批准用于乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等]。

对于农用地，依法只能用于农业生产，不得用于非农业建设。农用地，可根据《土地管理法》《农村土地承包法》的规定，由本集体经济组织以内或以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产。因此，农用地用于非农业建设的行为及所签订的合同，依法应当认定为无效合同。但有一个例外，即依据《土地管理法》的规定办理了农用地转用手续，把农用地的土地性质依法转为建设用地的除外。

（一）对于建设用地合法用于非农业建设的，一般有以下两种方式：

由政府征用，对集体依法进行补偿后将土地性质转变为国有土地再进行开发建设。这里要注意的是，根据《土地管理法》第四十四条、第四十五条的规定，征用农用地进行非农业建设，也必须办理农用地转用手续变为建设用地。通过此方式进行非农业建设的，又会存在两种情况：(https://www.daowen.com)

第一种是办理完征用手续后的转让、出让、出租，该情况实际上属于国有土地的流转问题，暂不在本文进行研究论述。

第二种是在未办理征用手续的情况下签订了集体土地使用权的出让、转让、出租合同，其后经批准补办了征用手续的情况。这一情况应根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条的规定进行处理。

（二）以兴建乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等方式进行开发建设。该方式是《土地管理法》列出的允许使用建设用地的方式。在实践中，相当多的单位、个人与村经济组织合作，通过出让、转让、出租的方式将集体建设用地使用权交给其他单位、个人使用，用于兴办各类企业。集体经济组织实际并不参加经营或控股，并不符合《国乡镇企业法》的规定，应不属于乡镇企业。对于这类情况，《土地管理法》并未作出规定，但根据广东省高级人民法院上述指导意见，基本认可了在建设用地上建成房屋出租的有效性。在《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》实施后，对于这类问题的认定有了一个较为明确的法律依据。因此，个人认为这类合同只要符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定的，均可认定为有效合同。