城市农村集体土地权属变动与不动产登记申请资料的关系
许奋飞[1]
自从2007年我国开始实施《物权法》规定的国家对不动产实行统一登记法律制度之后，由全国人大立即制定一部不动产统一登记法的各项条件尚不具备，所以，法律人将不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等，都寄托于由国务院先出台一部行政法规作出详细配套规定，以便于各地地方政府可以立即实施《物权法》所规定的不动产统一登记法律制度。直至《物权法》实施7年后的2014年12月22日，国务院才正式公布了《不动产登记暂行条例》。但《不动产登记暂行条例》的规定依然过于原则化、不具备较强的可实施性。
1985年之前，城市行政区域中，原本存在着面积广阔的农村集体所有的土地，那时，城市居民的农贸市场供应、蔬菜种植供应、家畜养殖供应、瓜果供应等农副产品供应，主要依靠、来源于城市行政区域中的农村集体土地产出。由于地方政府城市规划主管部门和国土部门普遍采用了“摊煎饼”的方式争先恐后地规划扩张本城市的建设规模，地方各级政府以城市蜘蛛网状道路的扩张附之以“收回”土地的方式迅速以超低成本将城市行政区域中的农村集体土地收归国有，农村集体土地也成村成乡的变更为城市国有土地及国有建设用地。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前，农村集体土地迅速而大批量减少的成因主要如下：
1.因城市道路蛛网状扩张规划建设需要而被地方政府收回；
2.因成片开发区、工业区规划建设需要而被地方政府收回；
3.因各种名目的城中“城”规划建设需要而被地方政府收回；(https://www.daowen.com)
4.因全运会、亚运会新设施规划建设需要而被地方政府大片收回；
5.因超大规模的成片规划建设商品房住宅小区、住宅城、经济适用房小区的盲目无序的需要而被地方政府收回等等。
城市农村集体所有的土地（包括农用地、建设用地、宅基地建设用地）在大批量减少的同时，不但村民农户开始立体化、密集化的向城市空间中叠加式的居住生存，也导致失去农地的城市农民在极短的时间之内，迅速地丧失了城市郊区原农业产业工人的生产技能，并且因地方政府没有及时的配套跟进城市农民的职业技能培训而大量的“洗脚上楼”，失业闲呆，靠挤出自有的、并不富裕的居住空间出租为济，对城市未来的影响也不可预测。
随着《城市房屋拆迁管理条例》的废止和新法规《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，排除与阻断了地方政府农村集体土地的旧模式的划归国有，虽然农村集体土地大批量减少的速度得到了阻滞和减缓，但依然以其他的方式在迅速进行，主要成因如下：一是城市“城中村”整体改造的方式，使得农村原有的集体建设用地60％以上的面积以融资、置换、合作条件等各种方式逐步变更为城市国有土地及国有建设用地，大部分转变为房地产开发商的商品房建设用地，少部分成为地方政府政府预留的国有建设用地，也有极少部分成为城市居民公租房、廉租房等国有建设用地；二是城市“城中村”整体“村改居”之后，自行将原农村宅基地房屋直接变更为国有土地及房屋等。本文试从城市农村集体所有的土地权属变动减少与不动产登记申请材料的关系作一初探。
城市农村集体所有的不动产通常包括但不限于：（一）法律规定属于集体所有的农用地、农村建设用地、宅基地建设用地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）农村集体所有的房屋、建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）农村集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）农村集体所有的其他不动产等等。
无论是因“城中村”整体改造而将部分集体建设用地、农地划归城市国有土地；或是“城中村”整体“村改居”后，村民自行将原村宅基地房屋申请变更为国有土地及房屋；或是以赠与方式将农村宅基地房屋赠与他人等等任何原因而变更流转，都涉及法律方面的决定权权利人及其相适应的决定文件，而不动产登记所需要提交和审查的申请资料的形式与内容也与此密不可分。