二手房买卖中的善意第三人认定与善意取得——以产权共同共有情形为例

张育泉 谢 昕[1]

在二手房买卖中，由于房屋产权状况复杂，牵涉到其他的债权债务可能性较大，因此交易存在许多隐性风险。《物权法》颁布以后，由于明确了不动产公示公信制度，这种情况得到了很大的缓解。

《物权法》第九条对不动产物权变动的公示方法进行了规定——登记，即“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。不动产物权的变动既然以登记作为其表征，则信赖该表征而进行一定民事法律行为的人，即便其表征与实质的权利不符或不完全相符，也不应受到不利影响。公示公信的目的在于使人“信”，登记作为公示，其所表现的物权归属情况即便是不真实或者说与实际有差异的，其所造成的不利后果也不应由信赖公示者承担。[2]因此，《物权法》第一百零六条也规定了，不动产可以适用善意取得制度。(https://www.daowen.com)

但是，在诸多法理、法条及司法解释互相交织的情况下，一些常见问题仍然出现了争议，在此，笔者以房屋产权为共同共有情形下，部分产权人私自处分的情形为例，分析善意第三人的判断标准，以及是否能够适用善意取得。