判断买受人是否“善意”

首先也是最为困难的一点，是判断买受人是否“善意”，“善意”指的是行为人的内在心理活动状况，不显于外部，难于证实，但是在实践中，必须有可度量性和可操作性。因此，就需要引入物权法的“公示公信原则”作为参考。根据《物权法》第九条、第十六条的规定，不动产的权属需要进行登记，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有公信力，因此关注登记人与出售人是否一致，成为判断买受人是否“善意”的重要标准，也可以说公示公信制度为买受人提供了一个台阶，基于善意信赖公示内容的买受人，站在这一台阶上，相对于隐性共有人就获得了一定的优势。

以共同共有为例，其登记人与共有人的关系大致有两种，即：

1.显名共有，即所有的共有人都依法进行了登记；

2.隐名共有，即只有一个共有人进行了全部所有权登记，房产权属证明上无其他共有人；

从二手房买卖合同的签约实际情况来看，又有四种情形，即：

1.登记人与出售人完全一致，即所有（一个或数个）登记人一致签约出售该房屋；

2.登记人均为出售人，有部分隐名所有人也为出售人，部分隐名所有人则未出现；(https://www.daowen.com)

3.部分登记人为出售人；

4.出售人全部为隐名共有人。

在上述情形下，结合公示公信原则，我们认为买房人的善意应分情况进行具体判断：在第一种情形中，由于所有的共有人都进行了登记，登记人全部签约出售该房屋，显然不存在是否善意取得的问题；在第二种情形中，由于登记人全部参与了签约，另有一部分隐名共有人也参与了，则买受人知晓存在隐名共有人，但只要买受人尽了询问义务，即便没有发现其他隐名共有人的存在，也应推定其为“善意”；而第三种情形中，由于有登记人未参与出售，则需要看出售人是否提供了足以使买受人相信未参与出售的登记人同意出售的证明，或是相应的授权委托书，如果没有或者显著虚假，则买受人在明知存在其他权利人的情况下依然进行交易，无疑是“恶意”的；最后，在第四种情况中，由于买受人明确知晓登记人均未参与签约，无公示公信依据判断其所有权，那么对其他隐名共有人所出具的签名、证明、委托书等，则买受人必须尽必要的审慎注意义务，否则被判断为“恶意”的可能性最大。

买受人已尽审慎注意义务的判断标准，笔者认为可从以下几方面着手：（1）在明知有其他共有人没有参与房屋买卖签约的情况，应要求出卖方提供其他共有人同意出售的声明公证书或合法有效的授权委托书，否则应判定未尽注意义务。（2）在权属登记人与出售人不一致的情况下，买受人应要求签约人出示权属登记人有权出售及处分该二手房产的公证授权委托书或其他合法有效的授权文件，否则也应判断为未尽注意义务。（3）在买受人明知出售人出售的是夫妻关系存续期间的二手房产时，如果权属登记人声称其为依法独享的婚前个人财产或协议的婚后个人财产的，买受人应要求出售人出示婚姻证明文件或夫妻财产协议等合法有效的法律文件核实，否则应视为未尽注意义务。[6]

除此之外，在司法实践中，司法机关还可以运用一些其他标准判断买受人是否“善意”：比如买受人对合同条款是否仔细阅读，是否忽视了明显的矛盾之处；是否现场踏勘出售标的状况，看房时是否发现另有人居住，居住者是否对于房屋拥有所有权；再如，买卖双方私人关系及熟悉程度如何，是否充分信任，是否知晓或应当知晓该房屋存在共有人及具体的产权情况等，这些考量主要是围绕“合理注意义务”展开的。