可能违反房屋预售制度规定

房地产众筹方式对于房地产开发企业而言，最大的风险在于，房地产实物众筹在本质上还是一种房屋预售行为。按照相关管理规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。

利用互联网平台的便捷性和超大优惠幅度提前囤客，看似可以达到房产提前销售的效果，但这是否已构成对现有房屋预售制度的规避从而构成变相商品房买卖？不同于普通商品，房屋作为不动产，其从开发建设到销售都要受到国家的严格管控，认筹人预先支付的一小部分资金能否理解为预付的房款？如果答案是肯定的，房屋在未达预售条件的情形下收取房款，则涉嫌违反国家关于商品房预售的有关规定。(https://www.daowen.com)

我国《城市房地产管理法》第四十五条规定了商品房预售应当符合的四项法定条件，只有同时满足这四项法定条件，房地产开发企业才有预售商品房的资质，才有合法依据收取房屋预付款。[6]否则，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。换言之，如果房地产开发企业在取得预售许可证前已经开始向投资者众筹，则此种模式极有可能被认定为一种无效行为或无效合同，同时，房地产开发企业还可能面临受到行政主管部门处罚的法律风险。