广州城中村改造的主要模式简介

广州作为城中村问题比较突出的城市之一，近年来城中村改造取得较好的成效。广州的城中村改造曾总结出“两项原则”和“四项转制”的经验，所谓“两项原则”，即“市政府不直接投资”和“不进行商业性房地产开发”的原则。“四项转制”指城市建成区内的城中村农民转为居民；村委会转为居委会；原农民使用并所有的集体土地转为国有土地，村民宅基地房屋权属转为城镇房地产权属；原村委会管理的集体经济组织转为集体法人股东和个人股东共同持股的股份合作制公司，将原农村管理纳入城市一体化管理，并逐步把市政、环卫、供电、供气及治安等纳入城市管理范畴。目前，政府正按照“先行试点、稳妥进行”的原则，选择有代表性的城中村先行试点改造，积极稳妥地推动城中村改造的进行。

从当前城中村改造的模式来看，广州城中村改造实行“一村一策”政策，主要包括通过“招、拍、挂”方式出让部分土地使用权而获取改造资金的猎德村模式，村集体直接与开发商合作建房的林和村模式以及村集体经济组织委托开发商进行改造的琶洲村模式等。

目前广州市已经进行的城中村改造项目，虽然实行“一村一策”政策，但基本上仍然是以猎德村模式为蓝本，只是具体操作有所不同，即通过出让部分土地使用权以获取回迁改造资金的模式。无论哪种模式，由于村集体经济组织不具备资金实力和房地产开发的技术、管理能力，无法实现真正的自主开发，所以在今后的长时间内城中村改造将基本只能通过引入社会力量（开发商）来进行改造。

猎德村模式是将部分土地以“招、拍、挂”的方式进行融资，并用融资的资金自主建设回迁房的方式（但也引入开发商）。这种模式是猎德村集体完成土地转为熟地之后，才通过“招、拍、挂”进行融资。但是，在土地整理过程中，猎德村集体需要自行垫付高额的临迁费和各种货币补偿金（以杨箕为例，每平方米的支出在1400元以上），总金额以数亿计。在猎德村启动城中村改造前，猎德大桥修建征地，村集体经济组织因此获得了巨额的土地补偿金，猎德村才有能力以这种方式进行开发，所以并不是所有村集体均能完全参考该模式。若村集体经济组织没有这样的经济实力或机遇，就不能在前期支付临迁费和其他货币补偿，难以取得村民的信任，签约工作无法进行，导致村集体难以完成相关的动迁工作。此外，在这种模式中，土地的“招、拍、挂”实行的是价高者得的政策，村集体可能因此引进一个完全陌生的开发商。但是，政府对项目规划是整体批复，即复建区和融资区的规划是一体的。如果在改造前村集体经济组织未能与开发商事先有意向，并由开发商负责项目的设计和规划的沟通工作，则整个项目有可能因为双方的磨合拖延，从而影响到村民的回迁时间。(https://www.daowen.com)

林和村模式，是村集体经济组织经政府批准后，以自主开发的名义，选定开发商进行合作开发，不进行土地“招、拍、挂”手续，而是村委会将国有土地使用权转入项目公司后将项目公司股权转让给合作方形式进行融资。其优点是村集体经济组织与开发商能很好配合，决策速度快，且相关的补偿标准较高，但该模式在当时仍是创新事物，直到《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》（穗旧改办〔2011〕51号）才作为普遍性政策确定下来，所以林和村模式不容易复制。

琶洲村改造模式是一种创新的尝试，即在村集体的委托下，保利地产公司作为城中村改造的动迁主体，开展整个琶洲村城中村改造工程。这种模式彻底改变以往由村集体作为改造实施主体的模式，引进了更为专业的改造模式。但是，村民跨越村集体而直接与开发商签订相关安置协议的法律关系，是否有悖于我国目前关于农村集体土地管理的法律规定？村集体直接脱离改造主体的模式又是否增大了无法保障日后回迁房建设质量的风险？在上述琶洲村创新改造模式下，这些问题是值得我们注意的。