唯一住房超过生活所必需的情形
相关法律对超过生活所必需的住房没有明确的认定标准，我认为，应当从以下几方面考量：
1.被执行人的唯一住房面积过大。目前的司法解释对此没有具体的规定。对于被执行人的房屋面积明显超过生活所必需的认定标准，可以参照当地建设部门公布的上年度人均最低住房标准建筑面积，以及廉租住房保障面积标准来确定被执行人住房是否已经超过生活所必需。其实，被执行人欠债不能偿还，让其生活水平适当降低是应该的，合情合理。具体操作中需核实其他居住人员与被执行人的关系，调查其他居住人是否有其他房产，防止被执行人将本不与其共同居住的家属、亲属迁入居住，增大共同居住人数，准确认定被执行人所抚养的人数，合理界定唯一住房的可执行性。
2.被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产。尽管被执行人除唯一住房外无其他财产可供执行，但与被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产。如果被执行人长期居住在家庭成员名下的房屋，并将自己名下的房屋出租给第三人用于收益，笔者认为，由于被执行人具有相对稳定的其他住所，符合《规定》第七条规定的条件，因此此种情况下可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。
3.被执行人享有其他固定的租赁房屋。被执行人名下有一套住房，同时因从事生产经营又从第三人处租赁房屋，并且长期固定在租赁房屋内从事日常生产生活。《查封规定》第七条并未规定被执行人对住房享有所有权，因此笔者认为，只要被执行人享有稳定的居住权，即使该第二处住房并未登记在被执行人名下，也可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。
4.被执行人的唯一住房价格过高。考虑到我国各地经济发展不平衡的实际情况，对于认定被执行人住房是否超过生活所必需的另一标准就是价格判断原则，法院可以依照被执行人住房在当地的市场价格作为参考标准。因为在经济发达地区或者大城市，不同地段的房屋价格差异很大，当被执行人的唯一住房因所处的位置、地段、结构或用途等条件使其实际价值较大，评估变现后即使安置被执行人及其所扶养家属后仍有足额房产变价款实现债权，则法院可以认定被执行人的住房已经超过生活所必需的标准。
5.出售、赠送房屋以达到唯一住房条件来逃避执行的，存在明显的规避故意，不能豁免，其房屋应当可以执行。
在司法实践中，唯一住房的执行存在一些问题。由于执行对象是被执行人的唯一住房，通过置换住房取得价值差额，是执行唯一住房的主要途径。相关规定并没有明确限定“生活所必需的居住房屋”的具体标准和如何保障“最低生活标准的居住房屋”的操作模式，实践中做法不一。在具体操作中，有几个方面的争议较大：（1）在主体上，是由被执行人自行置换，还是由申请执行人替代置换，或由法院依职权安排；（2）在面积上，被执行人及其所扶养家属所必需的居住住房，是按当地通常的居住水平确定，还是按当地廉租住房人均住房保障标准确定；（3）在地理位置上，如何确定置换地段，距离原居住地多远较为合适；（4）在方式上，是以购买房屋方式置换，还是以租赁方式置换。这四个方面，法律及司法解释没有明确规定，当事人分歧大，在很大程度上影响了执行的进程。笔者认为：（1）在主体上，如果被申请人不愿意置换，那么只能由申请人替代置换；（2）在面积上，应按当地廉租住房人均住房保障标准确定，因为被执行人不履行生效法律文书而导致生活条件降低也是合理。首先，规定强调的是保障其最低生活标准所必需的居住房屋。其次，可参照《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第四条“申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定”；（3）在地理位置上距离原居住地多远较为合适，只能具体情况具体处理，但肯定比不上原来的地段，否则差额价值不大；（4）在方式上，是以购买还是以租赁方式置换？对于设定抵押的唯一房屋，可根据执行标的的大小，置换为租赁房，对于其他性质的案件，也可以置换租赁房。
[1]钟扬飞，广东中天律师事务所。